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Wir machen Ihre Immobilienfinanzierung transparent

Der Kauf einer Immobilie ist eine einschneidende Entscheidung, die oft viele Fragen aufwirft. Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es? Wann ist der richtige Zeitpunkt gekommen, um einen Vertrag abzuschließen? Wie kann man nicht nur Energiekosten, sondern auch die Zinsen senken?

Wir unterstützen Sie mit kompetenten Antworten, die Sie Ihrer maßgeschneiderten Finanzierungslösung Schritt für Schritt näherbringen. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin für ein persönliches Gespräch.

Eine Immobilienfinanzierung ist in den meisten Fällen erst der Wegbereiter zur Wunschimmobilie.

In diesem Zusammenhang begegnen Ihnen viele neue Begriffe, die wir Ihnen hier kurz erläutern möchten. Denn wir haben uns dem europäischen Verhaltenskodex für Hypothekarkredite angeschlossen, d. h. wir informieren Sie ausführlich, wenn Sie ein Baudarlehen aufnehmen möchten. Die Beachtung des Kodex ist freiwillig, wir haben uns aber selbstverständlich zur Einhaltung verpflichtet.

Informationsbroschüre

Möchten Sie ein Hypothekendarlehen in Deutschland aufnehmen?
Dann sollten Sie wissen,

  • welche Voraussetzungen Sie als unser Partner in einem Darlehensvertrag erfüllen sollten
  • welche finanziellen Verpflichtungen sich für Sie aus der Aufnahme eines Hypothekendarlehens ergeben
  • welche Zinsvarianten es gibt
  • welche Kosten Ihnen entstehen und vieles mehr

Damit möchten wir Ihnen helfen, bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens die richtige Wahl zu treffen. Sie sollen sich bei uns gut aufgehoben fühlen – deshalb versprechen wir, bei allen unseren Geschäften mit Ihnen fair und angemessen zu handeln.

Haben Sie weitere Fragen? Dann zögern Sie nicht, uns anzusprechen. Wir hören Ihnen auch bei Problemen oder Beschwerden zu und zeigen Lösungen auf.

Ein Hypothekendarlehen – auch Immobilien- oder Grundpfandkredit genannt – ist ein Kredit, der durch eine Immobilie abgesichert wird.

Hypothekendarlehen können vielseitig eingesetzt werden:

  • Zum Kauf oder Neubau
  • Zum Umbau oder zur Sanierung von Einfamilien- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Mietshäusern und gewerblich genutzten Gebäuden
  • Zur Umschuldung oder auch für andere Zwecke

Unsere Spezialität sind langfristige Hypothekendarlehen. In der Langfristigkeit liegt Ihr Vorteil, denn zum einen ermöglicht die lange Laufzeit einen niedrigen Tilgungssatz und damit eine niedrige Darlehensrate.
Zum anderen erhalten Sie durch einen festen Zinssatz Planungssicherheit für Ihre Zukunft. Für einen im Voraus vereinbarten Zeitraum bleibt Ihre monatliche Rate gleich und überschaubar. Wir sprechen dabei von der „Festschreibungszeit“ („Sollzinsbindungsfrist“).

Warum können wir Ihnen Darlehen mit langjährigem Festzins anbieten? Das Geld für die langfristigen Darlehen besorgen wir uns für die von Ihnen gewünschte Laufzeit am Kapitalmarkt. Diese Geldaufnahme heißt in der Bankensprache Refinanzierung. Das bedeutet konkret: Wir verkaufen langfristige Schuldverschreibungen an Sparer und Anleger.

Bevor Sie mit uns einen Vertrag über ein Hypothekendarlehen abschließen, sind bei Ihnen wie bei uns Entscheidungen zu treffen. Wir sind gerne bereit, Sie zu beraten und Ihnen bei der Vorbereitung Ihrer Entscheidung zur Seite zu stehen. Die Entscheidung für oder gegen ein Darlehen liegt aber letztlich in Ihrer Verantwortung.

Berücksichtigen Sie dabei Ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, das heißt, welche finanziellen Belastungen Sie mit Blick auf Ihre persönlichen Lebensumstände längerfristig verkraften können. Oder anders gesagt: Prüfen Sie in Ihrem Interesse die Einnahmen und die Ausgabenseite Ihrer „persönlichen Bilanz“.

Wir prüfen und bewerten in unserem Interesse die Risiken der Kreditvergabe. In unsere Kreditentscheidung fließen dabei ein:

  • Ihr Einkommen und Ihre bestehenden Verpflichtungen
  • Informationen, die wir unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen einholen, z. B. von Kreditauskunfteien wie der SCHUFA oder von anderen Banken
  • Informationen, die von Ihnen beizubringen sind, so z. B. Angaben zu Ihrer Identität und dem Zweck der Darlehensaufnahme
  • Zustand und Wert der Immobilie und der sonstigen Sicherheiten, die Sie uns zu Sicherung Ihres Hypothekendarlehens anbieten

Nach Prüfung und Bewertung dieser Informationen entscheiden wir zügig über Ihren Darlehensantrag. Bitte beachten Sie aber, dass wir zum Abschluss des Darlehensvertrags nicht verpflichtet sind.

Das Wichtigste beim Darlehen ist die Grundschuld. Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht an einer Immobilie, das im Grundbuch eingetragen wird. Anders gesagt: Wir erhalten als Sicherheit für Ihr Hypothekendarlehen von Ihnen oder einer dritten Person eine vollstreckbare Grundschuld. Diese wird entweder neu bestellt oder an uns abgetreten. Übrigens können zur Absicherung eines Hypothekendarlehens Immobilien unterschiedlicher Art beliehen werden.

Das Schuldanerkenntnis: Da ein Darlehensnehmer für das Darlehen auch mit seinem sonstigen Vermögen haftet, ist es üblich, dass er neben der Grundschuld ein notarielles, vollstreckbares Schuldanerkenntnis abgibt, mit dem er sich – natürlich nur für den Fall eines Falles – der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft.

Andere Sicherheiten: Im Einzelfall kann die Darlehensvergabe davon abhängen, dass uns weitere Sicherheiten zur Verfügung gestellt werden. Das können beispielsweise Bürgschaften, Ansprüche aus abgeschlossenen Lebensversicherungen oder Bausparverträgen sein.

Sicherheitenverwertung: Als Darlehensgeber sind wir berechtigt, die Sicherheiten zu verwerten, wenn Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht erfüllt werden oder erhebliche Schwierigkeiten auftreten, die auf andere Weise nicht gelöst werden können (vgl. auch den Abschnitt zu eventuellen Änderungen Ihrer persönlichen Lebensumstände).

Unverzichtbar: die Gebäudeversicherung. Voraussetzung für die Auszahlung eines Hypothekendarlehens ist, dass eine Gebäudeversicherung besteht, die das Beleihungsobjekt gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden ausreichend versichert. Im Schadensfall soll sie die Gesamtkosten der Wiederherstellung des Gebäudes decken. Die Prämien entrichten Sie an die Versicherungsgesellschaft.

Darüber hinaus kann es für Sie sinnvoll sein, freiwillig andere Versicherungen abzuschließen, z. B. eine Risiko-Lebensversicherung, die im Falle des Ablebens des Versicherten (häufig der Hauptverdiener der Familie) eintritt, eine Restschuldversicherung, eine Erwerbsunfähigkeits-/Berufsunfähigkeitsversicherung etc.

Wenn wir uns einig sind, schließen wir einen Darlehensvertrag. Dieser Vertrag regelt auch die Auszahlungsvoraussetzungen, das heißt er nennt neben der Grundschuld insbesondere die anderen vereinbarten Sicherheiten, Versicherungsnachweise etc., die von Ihnen beizubringen sind.

Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, sind wir verpflichtet, das Darlehen nach Ihrer Anweisung auszuzahlen. Andererseits sind Sie zur Abnahme des Darlehens verpflichtet.

Das Darlehen wird üblicherweise bei fertigen Gebäuden in einer Summe, bei Neubauten entsprechend dem Baufortschritt in mehreren Raten nach Vereinbarung ausgezahlt.

Beispiel eines Angebots:
Sie erhalten ein Angebot zum Abschluss eines Darlehensvertrags über 200.000,- Euro (= Darlehensbetrag). Der angebotene Nominalzins beläuft sich auf 7 % jährlich (= p.a.) fest für 10 Jahre. Der Auszahlungssatz beträgt 100 %.

Bei einer Tilgung von 1 % jährlich zuzüglich ersparter Zinsen und bei monatlich nachträglicher Zahlungsweise ergibt sich ein Effektivzins von 7,23 % jährlich.

Kompliziert? Nicht, wenn Sie einige Schlüsselbegriffe kennen, die wir Ihnen nachfolgend erläutern wollen:

  • Der Darlehensbetrag – auch Bruttodarlehensbetrag oder Nominalbetrag genannt – ist der Kapitalbetrag, der zu verzinsen und von Ihnen zurückzuzahlen ist.
  • Der Nettodarlehensbetrag ist der Betrag, den Sie tatsächlich erhalten. Konkret ist dies der Darlehensbetrag abzüglich Damnum (Disagio) und Bearbeitungskosten.
  • Das Damnum (Disagio) stellt wirtschaftlich eine Zinsvorauszahlung dar. Es wird spätestens bei Auszahlung fällig und deshalb vom Darlehensbetrag einbehalten. Das Darlehen wird also nicht in voller Höhe (zu 100 %) ausgezahlt, sondern beispielsweise bei einem Damnum (Disagio) von 5 % nur zu 95 %.
  • Der Sollzinssatz ist der Zinssatz, nach dem sich die tatsächliche Zinszahlung richtet. Für die Dauer der Zinsfestschreibung können Sie zwischen verschiedenen Sollzinssätzen und Auszahlungssätzen
    wählen. Wird ein Damnum (Disagio) vereinbart, verringern sich Sollzins und Auszahlungsbetrag.
  • Der Effektivzins hat allgemein zum Ziel, unterschiedliche Kreditangebote mit gleicher Laufzeit bzw. gleicher Zinsfestschreibungszeit vergleichbar zu machen. Seine Angabe richtet sich nach der Preisangabenverordnung (PAngV) und berücksichtigt insbesondere den Sollzins, die Bearbeitungskosten, das Damnum (Disagio) und die vereinbarte Zahlungsfälligkeit. Die mathematischen Grundsätze der PAngV gelten für alle Kreditinstitute gleichermaßen. 
  • Bereitstellungszinsen werden von uns ab einem vereinbarten Zeitpunkt für den nicht ausgezahlten Darlehensbetrag bis zur Auszahlung berechnet. Sie sind das Entgelt dafür, dass wir Ihr Darlehen zu garantierten Konditionen bereitstellen, aber noch nicht auszahlen können, weil noch nicht sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind.

Gebräuchlich sind folgende Zinsvereinbarungen:

  • Festzins: Üblicherweise werden Festzinsvereinbarungen nicht für die gesamte Darlehenslaufzeit (die bei der regelmäßigen Anfangstilgung von 1 % über 40 Jahre betragen kann), sondern für einen kürzeren Zeitraum getroffen.
    Das heißt, die Konditionen werden für einen bestimmten Zeitraum Ihrer Wahl festgeschrieben und bleiben für diese Zeit unverändert. Wir nennen diesen Zeitraum Festschreibungszeit oder auch Sollzinsbindungszeitraum. Am Ende einer Festschreibungszeit vereinbaren wir mit Ihnen die Konditionen des Darlehens jeweils neu (Konditionenanpassung).
    Sie können zwar das Darlehen vor Ablauf der Festschreibungszeit grundsätzlich nicht kündigen, aber dafür haben Sie den Vorteil, dass Sie während dieser Zeit vor einem Zinsanstieg geschützt sind.
  • Variabler Zins: Wenn Sie statt eines Festzinses lieber einen variablen Zins haben möchten, treffen wir eine Vereinbarung, wonach wir den Zinssatz entsprechend der Zinsentwicklung am Geldmarkt anpassen. Man spricht in diesem Fall auch von „Bis-auf-weiteres“-Konditionen.
    Der Grund: Wir refinanzieren variabel verzinsliche Darlehen durch die Aufnahme kurzfristiger Mittel. In diesem Fall tragen Sie das Zinsänderungsrisiko – mit der Folge, dass Ihre monatliche Belastung steigen oder sinken kann, je nachdem, wie sich das Zinsniveau im Markt gerade entwickelt.
    So bleiben Sie flexibel: Mit einer Frist von drei Monaten können Sie den Darlehensvertrag jederzeit zur Rückzahlung kündigen oder auf eine Festzinsvereinbarung umsteigen.

Möglicherweise sind die folgenden Sonderformen des variablen Zinses für Sie interessant:

  • Indexierung: Bei einem indexierten Zins sind Zeitpunkt und Höhe der Zinsänderung an einen Index, z. B. EURIBOR, gekoppelt. Das Steigen oder Fallen dieser Bezugsgröße bewirkt eine entsprechende Änderung des Darlehenszinses zu bestimmten Terminen. Die Entwicklung des Index lässt sich regelmäßig in der Wirtschaftspresse verfolgen.
  • Cap/Floor: Mit einer Cap-Klausel vereinbaren Sie mit uns eine Zinsobergrenze. Damit können Sie das Risiko ausschließen, dass der variable Zins Ihres Darlehens über die vorher festgelegte Obergrenze steigt. Für diese Vereinbarung ist vorab eine Prämie an uns zu zahlen.

Im Zusammenhang mit Ihrem Hypothekendarlehen können neben den Darlehenszinsen weitere Kosten anfallen, die Sie an uns oder an Dritte zu zahlen haben.

  • An uns zu zahlende Kosten: Dazu gehören Bearbeitungskosten, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten für die Ermittlung des Beleihungswertes der Immobilie sowie Bürgschaftskosten.
    Die Höhe dieser Kosten ist in Ihrem Darlehensvertrag mit uns aufgeführt. Natürlich informieren wir Sie darüber auch vorab.
  • An Dritte zu zahlende Kosten: Dazu zählen die Notar- und Gerichtsgebühren, Prämien für die Gebäudeversicherung und Kosten für ggf. freiwillig abgeschlossene andere Verträge (z. B. Versicherungen, Bausparverträge).
    Auf diese Kostenarten wird im Darlehensvertrag hingewiesen.

Sie können mit uns verschiedene Möglichkeiten vereinbaren, das Darlehen an uns zurückzuzahlen.

  • Annuitätentilgung: Diese Variante ist der Regelfall. Dabei wird für die Rückzahlung des Darlehens normalerweise eine Tilgung von jährlich 1-2 % vom Darlehensbetrag zuzüglich „ersparter Zinsen“ vereinbart.
    Zur schnelleren Rückzahlung dieses Annuitätendarlehens können Sie höhere Tilgungssätze wählen. Sie zahlen für die gesamte Dauer der Festschreibungszeit eine gleich bleibende Jahresleistung, genannt Annuität, überlicherweise in monatlichen Raten.
    Aus jeder Rate werden zunächst die Zinsen für den jeweils laufenden Kalendermonat abgedeckt (Zinsanteil), und der verbleibende Teil der Rate wird zur Tilgung verwendet (Tilgungsanteil).
    Dieser Tilgungsanteil erhöht sich also von Monat zu Monat in dem Maße, wie sich der Zinsanteil durch die fortschreitende Tilgung des Darlehens ermäßigt. Daher kommt der Begriff „ersparte Zinsen“.
    Auf Wunsch besteht im Einzelfall die Möglichkeit, die Tilgung in den ersten Jahren ganz oder teilweise auszusetzen.
  • Ratentilgung: Anders als beim Annuitätendarlehen bleibt die Rückzahlungsrate bei dieser Form der Tilgung innerhalb der Zinsfestschreibungszeit nicht gleich hoch, sondern sie sinkt kontinuierlich. Grund dafür ist, dass der Tilgungsanteil in der Rate nicht steigt, sondern gleich bleibt und der Zinsanteil sinkt.
  • Tilgungsaussetzung gegen Lebensversicherung/Bausparvertrag:
    Auf Wunsch können wir die Tilgung gegen Abtretung Ihrer Ansprüche aus einer Kapital-Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag aussetzen. Die Leistungen hierfür sparen Sie gesondert an.
    Bei dieser Regelung zahlen Sie für die Dauer der Tilgungsaussetzung an uns nur die vereinbarten Zinsen und daneben an den Lebensversicherer/die Bausparkasse die vereinbarten LV-Prämien/Bausparraten. Am Ende seiner Laufzeit wird das Darlehen dann in Höhe der Ablaufleistung, also der Zahlung aus der Versicherung bzw. dem Bausparvertrag, getilgt („Tilgungsersatz“).
    Hierbei kann die Bank keine Garantie dafür übernehmen, ob bzw. inwieweit die vollständige Rückzahlung des Darlehens durch die Ablaufleistung möglich ist. Es kann daher erforderlich werden, dass die Rückzahlung teilweise aus sonstigen Mitteln zu bewirken ist oder das Darlehen ggf. als Tilgungsdarlehen bis zur endgültigen Tilgung weitergeführt wird.

Was geschieht, wenn Sie das Darlehen nicht abnehmen?
Wenn Sie ein von uns zugesagtes Darlehen entgegen Ihrer vertraglichen Verpflichtung nicht abnehmen, entsteht uns in der Regel ein Schaden, den wir Ihnen in Rechnung stellen müssen. Diese so genannte Nichtabnahmeentschädigung wird nach denselben Grundsätzen berechnet wie eine Vorfälligkeitsentschädigung (siehe unten).

Wann können Sie das Darlehen vorzeitig zurückzahlen?
Während der Zinsbindungsfrist können Sie das Darlehen grundsätzlich nicht kündigen. Der Grund: Wir haben für denselben Zeitraum Refinanzierungsmittel aufgenommen, die wir unsererseits ebenfalls nicht vorzeitig kündigen können. Die Unkündbarkeit des Darlehens während der Zinsbindungsfrist ist die faire Gegenleistung für langfristige Zinssicherheit. Im Falle einer Festschreibungszeit von mehr als zehn Jahren können Sie das Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung/Konditionenanpassung mit sechsmonatiger Frist kündigen.

Insbesondere in zwei Fällen lässt das Gesetz eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens zu und gewährt dem Darlehensnehmer bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an einer anderweitigen Verwertung des Beleihungsobjekts ein außerordentliches Kündigungsrecht (bislang beruhte die Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung auf von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen; diese wurden zum 1. Januar 2002 im Rahmen der so genannten Schuldrechtsreform in das Bürgerliche Gesetzbuch übernommen und erhielten damit Gesetzeskraft): zum einen, wenn Sie das Beleihungsobjekt unbelastet verkaufen wollen, zum anderen, wenn Sie es als Sicherheit für einen weiteren Kredit benötigen, den wir Ihnen nicht geben können. Allerdings sind Sie dann verpflichtet, uns den wirtschaftlichen Nachteil auszugleichen, der uns durch die Rückzahlung vor Ablauf der Festschreibungszeit entsteht.
Die Höhe dieser „Vorfälligkeitsentschädigung“, die wir nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen berechnen, hängt von der Restlaufzeit Ihres Darlehens und dem Zinsniveau zum Zeitpunkt der Rückzahlung ab. Hat Ihr Darlehen eine lange Restlaufzeit und ist das allgemeine Zinsniveau seit dem Abschluss Ihres Darlehensvertrages gesunken, kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung unter Umständen beträchtlich sein.

Steuerliche Förderung: Zu Ihren steuerlichen Möglichkeiten bitten wir Sie, einen Steuerberater zu befragen. Über sonstige öffentliche Fördermaßnahmen in Ihrer Region informieren Sie sich bitte bei Ihrem Landratsamt, Ihrer Gemeinde oder der sonst zuständigen Bewilligungsbehörde.

Was tun Sie, wenn sich Ihre persönlichen Lebensumstände ändern?
Die Aufnahme eines Hypothekendarlehens gehört wahrscheinlich zu den wichtigsten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens, die Sie wohl überlegt getroffen haben.
Sollten sich im Laufe Ihrer Verbindung mit uns Ihre persönlichen Lebensumstände ändern und Sie dadurch in finanzielle Schwierigkeiten kommen, sprechen Sie uns bitte rechtzeitig an. Wir werden versuchen, eine für Sie und für uns tragfähige Lösung zu finden.
Dabei ist es unser Anliegen, eine zwangsweise Verwertung unserer Sicherheiten möglichst zu vermeiden. Je eher Sie sich mit uns in Verbindung setzen und uns offen über Ihre neue Situation informieren, desto größer ist die Chance, die Probleme gemeinsam zu lösen.

Vertraulichkeit: Wir werden Ihre persönlichen Informationen sämtlich vertraulich behandeln. Nur im gesetzlich vorgegebenen Rahmen von Datenschutz und Bankgeheimnis oder mit Ihrer Zustimmung können Informationen über Ihr finanzielles Engagement bei uns an Dritte, z. B. an Kreditauskunfteien, weitergegeben werden.

Interne Vorgehensweise bei Beschwerden: Sollten Sie einmal unzufrieden mit uns sein, wenden Sie sich bitte an unser Beschwerdemanagement. Dort wird man Ihr Anliegen unvoreingenommen prüfen. Lässt sich dennoch mit uns eine beiderseits zufriedenstellende Lösung nicht finden, haben Sie die Möglichkeit, ein Ombudsmann-Verfahren einzuleiten. Diesem außergerichtlichen Schlichtungsverfahren haben sich alle privaten Banken angeschlossen, und es ist für Sie kostenlos.
Eine Informationsbroschüre und die Verfahrensordnung erhalten Sie auf Anforderung bei uns oder beim Bundesverband deutscher Banken, Kundenbeschwerdestelle, Postfach 04 03 07, 10062 Berlin.

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Unter den folgenden Links finden Sie weitere interessante Informationen für Ihre Projektplanung.

www.energiefresser.de
Die NATIONAL-BANK ist Teilnehmer an der Energiefresser-Initiative des Hauptverbandes Farbe, Gestaltung, Bautenschutz des örtlichen Malergewerbes. Die Initiative verbindet die Fachkompetenz der Handwerksunternehmen mit der Dienstleistung des Energieberaters und der Finanzierungsberatung durch die NATIONAL-BANK. Informieren Sie sich über die Möglichkeiten der Wärmedämmung und nutzen Sie den praktischen Fachbetriebsfinder.

www.bafa.de
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle fördert u.a. auch Maßnahmen zur Energieeinsparung. Darüber hinaus wird eine Liste der in Deutschland zertifizierten Bafa-Energieberater geführt, die Sie in allen Fragen der Energieberatung- und Energieeinsparung – auf Wunsch auch vor Ort – beraten.

www.dena.de
Die Deutsche Energieagentur bietet Ihnen aktuelle Informationen zum Thema Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden. Eine Liste der in Deutschland registrierten Energieberater wird ebenfalls angeboten.

Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sind seit einiger Zeit auf einem historischen Tief. Anhand des Zinschart können Sie erkennen, wie sich die Zinssätze für Immobilienfinanzierungsdarlehen mit 5- und 10-jähriger Zinsbindung in den letzten 15 Jahren entwickelt haben:

Historischer Zinschart

Der Chart veranschaulicht lediglich die generelle Zinsentwicklung. Rückschlüsse auf Tageskonditionen können daraus nicht abgeleitet werden.